DGP EXPERT : DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER
Le mesurage loi Carrez présente la particularité de concerner exclusivement les biens immobiliers inclus dans une copropriété, et à vendre. L’acquéreur d’un appartement, d’une maison en copropriété horizontale ou d’un local commercial devra connaître la surface réelle des parties privatives.
Ce mesurage se fait en respectant les critères de la loi Carrez, lesquels évoquent la surface habitable loi Boutin.
Il s’agit aussi des surfaces de planchers après des déductions d’éléments (murs, gaines, etc.) et en excluant certaines pièces ou parties de locaux. Quelques différences essentielles existent toutefois entre ces expertises. Pour être certain de l’exactitude de mesurage et sécuriser la vente, l’intervention d’un professionnel est conseillée.
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Le diagnostic Loi Carrez est une obligation essentielle pour toute vente d’un bien immobilier en copropriété. Il a pour objectif de garantir la transparence sur la surface privative d’un logement en fournissant une mesure précise et standardisée de la superficie. Cette loi, adoptée en 1996, répond à une nécessité de clarté dans les transactions immobilières en évitant les approximations et les mauvaises estimations qui pouvaient exister auparavant. L’acheteur dispose ainsi d’une information fiable sur la surface habitable privative du bien qu’il envisage d’acquérir, ce qui lui permet d’évaluer correctement la valeur du mètre carré et d’éviter toute déception après la transaction. Cette obligation concerne spécifiquement les lots en copropriété, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison faisant partie d’une division en lots, mais elle ne s’applique pas aux maisons individuelles qui ne sont pas soumises à une copropriété horizontale.
La réalisation d’un diagnostic Loi Carrez est une démarche obligatoire pour toute mise en vente d’un lot de copropriété dès lors que la superficie privative est supérieure à 8 m². Il doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique de vente. L’absence de cette mention dans l’acte de vente peut entraîner des sanctions, notamment la possibilité pour l’acheteur de demander l’annulation de la transaction ou une réduction du prix en cas d’erreur de superficie significative. Si la surface mentionnée dans le diagnostic est erronée et surestimée de plus de 5 %, l’acquéreur peut exiger une diminution proportionnelle du prix de vente. Il est donc crucial pour le vendeur de s’assurer que cette mesure soit effectuée avec précision afin d’éviter tout litige ultérieur.
Le calcul de la surface Loi Carrez obéit à des règles bien définies qui diffèrent de celles de la surface habitable définie par la loi Boutin. Seuls les espaces clos et couverts sont pris en compte, en excluant certaines parties du logement comme les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, ainsi que les embrasures de portes et de fenêtres. De plus, les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas intégrées au calcul, ce qui peut avoir un impact significatif pour les biens mansardés ou possédant des combles aménagés. Cette méthode permet d’obtenir une estimation standardisée qui assure une comparaison équitable entre les biens en copropriété, évitant ainsi toute exagération de surface pouvant fausser la perception de la valeur immobilière. Les caves, garages et parkings ne sont pas pris en compte, car ils ne sont pas considérés comme des espaces de vie.
L’obligation de mentionner la superficie privative selon la loi Carrez concerne tous les propriétaires souhaitant vendre un bien situé dans une copropriété, qu’elle soit verticale (immeuble d’habitation) ou horizontale (lotissement en copropriété). Les maisons individuelles ne sont donc pas concernées par cette obligation, sauf si elles font partie d’une copropriété horizontale, cas relativement rare mais existant dans certains lotissements. Les acquéreurs bénéficient ainsi d’une protection supplémentaire lors de l’achat, leur permettant de connaître la surface exacte du bien qu’ils envisagent d’acquérir. Cette transparence est essentielle pour assurer une évaluation correcte du prix au mètre carré et éviter toute potentielle tromperie sur la superficie réelle du logement. Les acheteurs peuvent ainsi comparer plus facilement les biens immobiliers entre eux, en s’appuyant sur une mesure fiable et reconnue.
La législation n’impose pas l’intervention d’un professionnel certifié pour effectuer la mesure Loi Carrez, ce qui signifie que le propriétaire peut, en théorie, réaliser lui-même ce calcul. Toutefois, cette pratique est déconseillée en raison des risques d’erreurs qui pourraient entraîner des litiges avec l’acquéreur. Une erreur de plus de 5 % expose le vendeur à une réduction du prix de vente proportionnelle à l’écart constaté, ce qui peut représenter une perte financière importante. Pour garantir la fiabilité de la mesure, il est fortement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié, un professionnel formé aux règles de calcul et disposant des outils de mesure précis permettant d’éviter toute approximation.
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